Q1、住宅類房地產和機器設備類抵質押物的回收評估思路是什么？
A：在分析抵質押住宅和機器設備的回收問題時，首先判斷抵質押的有效性，然后依據不同的抵質押物類型和評估條件、回收方案采取不同的估值方法，并結合影響抵質押物變現金額和變現時間的各種因素，判斷其可能的回收金額和回收時間。
Q2、如何判斷抵質押的有效性？
A：抵質押的有效性主要從以下幾個方面進行判斷：
1、判斷主債權是否有效。
2、判斷抵質押物是否符合法律規定且權屬是否清晰。
3、抵押合同是否以書面形式訂立且合法有效、抵質押登記手續是否齊備，抵押權是否依法設立，且處于法律訴訟時效內。
Q3、住宅類房地產和機器設備類抵質押物的回收估值方法有哪些？
A：一般使用市場法和成本法評估抵質押物回收價值。
市場法的基本思路是選取近期在正常市場條件下，交易雙方自愿、公平達成交易的相似案例的單價作為受評抵質押物的基準單價，在此基礎上考慮必要的調整因素進行價格修正，從而得出抵質押物的回收價值。對于住宅類房地產而言，調整因素主要考慮選取的可比案例與受評抵押房產在面積、朝向、戶型、樓層、剩余使用年限、裝修情況、物業管理、周邊配套等方面的差異，對基準單價進行修正。對于機器設備而言，調整因素主要考慮技術狀態、使用情況、生產效率、所處地域、市場供需、經濟環境、交易市場類型、處置時間要求等特殊交易條件。
用成本法評估機器設備類抵質押物的基本思路是從機器設備重置成本中扣減實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值來獲得被評估機器設備的價值。其中，實體性貶值是指機器設備因使用磨損和自然損耗造成的貶值；功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失；經濟性貶值是由于外部經濟環境的變化引起的貶值。
Q4、對住宅類房地產和機器設備類抵質押物變現回收有影響的特殊因素有哪些？
A：實務中一般有以下幾個特殊因素影響抵質押物的回收估值或回收時間：
1、宏觀層面須考慮區當地的域經濟景氣度影響和區域司法環境影響。
2、抵質押物所有人涉及刑事訴訟案件須考慮對抵質押物回收價值的影響，以及押品查封對回收時間的影響，以及刑事賠償金額對押品回收價值的影響。
3、抵質押物被其他債權人首封：根據高法最新司法解釋規定，已進入其他法院執行程序的債權對查封財產有順位在先的擔保物權、優先權，自首先查封之日起已超過60日，且首封法院尚未就該查封財產發布拍賣公告或者進入變賣程序的，優先債權執行法院可以要求將該查封財產移送執行。
4、對于住宅類房地產抵押物，還須考慮以下因素的影響：
（1）租賃影響：如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，同時在處置抵押物時，承租人享有優先購買權；如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對抵押物買受人不具有法律效力。
（2）特殊的房產類型：可能存在處置受限、需要補交土地出讓金、有價無市等情況。比如職工購買公有住宅（即房改房）、經濟適用住房（含集資房）、“小產權房”等。
5、對于機器設備抵質押物而言，須考慮以下因素的影響：
（1）機器設備的可控性及回收的可實現難度：動產的擔保方式有抵押和質押兩種，質押是在出質人交付質押財產時確立質權，而抵押時抵押人不轉移動產的占有。因此抵押后債務人在仍可繼續使用抵押的機器設備，當債務人有意將機器設備轉移、挪用甚至出售時，債權人可能無法定位或處置押品，導致抵押權無法實現。
（2）機器設備的特殊類型情況：可能存在專用性較強、無市場交易、機器過度使用、過剩行業長期閑置設備等情況。比如專用性較高的機器設備，或根據特定的用途自行設計制造的設備，其通用性相對較差，在市場上實現交易難度較大；過度使用的機器設備的回收價值可能嚴重低于正常評估價值；閑置的設備可能存在加速貶值或未來重啟所需的成本費用較高，等等。
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