基本案情
（一）裁定物權變更及轉讓
1、武漢市中級人民法院以（1999）武執字第1045號民事裁定書，將潮銀公司對本案訴爭房屋的所有權過戶給信達資產湖北分公司，裁定書未向當地房地產管理部門送達，信達湖北分公司未進一步辦理取得房屋所有權證。
2、信達湖北分公司通過拍賣的方式向高雷轉讓案涉房產，高雷支付轉讓對價357萬元。
（二）案涉房產轉讓
1、津漢公司知曉（1999）武執字第1045號民事裁定書已將房屋所有權過戶給信達湖北分公司的前提下，仍將房屋的權屬辦理在自己名下（具體交易細節通過公開材料未掌握）。
2、津漢公司與世紀金星公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》轉讓案涉房屋，世紀金星公司支付房屋購買對價并通過房地產管理部門辦理完畢登記變更手續，案涉房產已過戶至世紀金星公司名下。
（三）進入訴訟
1、高雷主張案涉房產所有權并向武漢市中級人民法院提起訴訟，本案上訴至湖北省高級人民法院，最終高雷向最高人民法院申請再審。
法院判決
最高法院再審：法律文書確定物權在未辦理登記前轉讓屬于債權轉讓并非物權轉讓；世紀金星公司善意取得房產所有權。
1、本案中，一審法院以（1999）武執字第1045號民事裁定書將本案訴爭房屋的所有權過戶給信達湖北分公司所有，但信達湖北分公司沒有辦理取得房屋所有權證，而高雷通過拍賣程序競得本案訴爭房屋后，本案訴爭房屋的所有權和土地使用權仍登記在津漢公司名下。因此，信達湖北分公司在未辦理案涉房產的過戶登記的情形下，處分權應受到限制。故信達湖北分公司向高雷轉讓案涉房產的行為，屬于法律意義上的債權轉讓行為。高雷在依約履行合同義務支付對價款357萬元的情形下，其作為債權人有權要求合同相對人信達湖北分公司履行合同義務，但缺乏確認案涉房產所有權直接歸其所有的請求權基礎。
2、津漢公司在知曉法院裁定將本案訴爭房屋的所有權過戶給信達湖北分公司的情形下，仍將房屋的權屬辦理在自己名下并與世紀金星公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》將房屋予以轉讓，構成無權處分。世紀金星公司從津漢公司受讓案涉房屋的行為是否有效，取決于是否符合以下三個要件，即受讓財產時處于善意、價格合理、財產已辦理登記手續或交付。首先由于案涉爭議房產已通過房地產管理部門辦理完畢登記變更手續并已過戶至世紀金星公司名下；其次原審期間高雷并未主張和提交對價存在不合理情形的相關證據；第三，世紀金星公司通過中介機構萬家樂公司介紹購買訴爭房屋時，由于訴爭房屋的所有權和土地使用權仍登記在津漢公司名下，房地產管理部門登記信息亦未顯示津漢公司出售的涉案房產存在權利瑕疵，且世紀金星公司為保證交易安全還隨萬家樂公司一同前往房屋所在地查看了房屋狀態，津漢公司亦按其承諾在成交后將租賃關系轉移至世紀金星公司名下，因此認定世紀金星公司在購買房產過程中已盡必要的注意義務，受讓財產處于善意。 綜合上述世紀金星公司善意取得房屋所有權。
3、津漢公司因無權處分給相關權利人造成的損失，相關權利人可另行向津漢公司主張；高雷作為信達湖北分公司的合同相對人對其債權不能實現所受到的損失亦應另尋途徑解決。
爭議焦點及實踐啟示
（一）因法律文書取得物權的注意事項
以物抵債是AMC處置不良資產時常用的處置方式之一，在不動產作為以物抵債的標的物時，何時發生物權變動在實踐中存在多種情形。本案中涉及的房產則是在執行程序中的以物抵債，我們從中得到如下啟示：
首先，生效法律文書可作為物權變動的依據。根據《物權法》第九條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓何消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。但法律另有規定的除外。”一般情形下，當事人達成以物抵債合意，雙方共同辦理不動產轉移登記方發生物權效力。此外，實踐中通過司法程序達成以物抵債的也十分常見。根據《物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”。可以認為，屬于《物權法》第二十八條規定的法律文書可以作為物權變動的依據，及法律文書發生效力時物權以發生轉移。本案中信達對案涉房產的所有權即源于（1999）武執字第1045號民事裁定書，即執行中的以物抵債裁定。因此，可以認為雖然信達并未辦理房產轉移登記手續，但裁定書已發生了物權變動的效力，即在裁定書生效時信達已成為案涉房產的合法所有權人。
其次，以生效法律文書取得的物權，處分權受限制。根據《物權法》第三十一條規定，“依照本法第二十八條至三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”本案中信達雖已通過生效法律文書成為案涉房產的所有權人，但由于未辦理登記手續，房產在仍登記在他人名下，最高院認為“信達在辦理完畢登記手續前，處分權受限制，從法律意義上講，信達轉讓案涉房產的行為是一種債權轉讓行為。”從各國立法上看，德國、瑞士及我國臺灣地區法律均規定，上述物權在未辦理登記前不得處分，從根本上限制了處分權。但根據我國《物權法》第三十一條規定，未經登記仍可以處分該物權，只是未經登記在轉讓方和受讓方之間不發生物權變動效力，因此受讓方僅能根據相關合同對轉讓方有相應的請求權。
（二）善意取得的構成要件
本案中高雷因從信達受讓案涉房產，主張案涉房產的所有權，但案涉房產已被在登記機關登記的名義權利人津漢公司轉讓給世紀金星公司。由于津漢公司并非案涉房產的所有權人，其處分行為構成了法律意義上的無權處分。在無權處分行為下，所有權人有權追回。根據《物權法》第一百零六條規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回”。因此信達作為所有權人，有權追回案涉房產，但是本案中涉及了第三人的善意取得，即根據第一百零六條的例外條款，除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
首先，受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的，即受讓人是否知曉轉讓人對轉讓標的的權利存在瑕疵。本案中案涉房產登記在轉讓人津漢公司名下，受讓人通過中介機構購買案涉房產，并且受讓人曾實地查驗房產，并不存在受讓人明知津漢公司并非案涉房產的合法權利人的證據，因此判定受讓人是善意的。
其次，以合理的價格轉讓。本案對于案涉房產的價格是否合理，原告高雷并未提出認為其不合理的證據，因此法院對轉讓價格的合理性并未質疑。
第三，轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。本案中案涉房產作為不動產已經順利地在津漢公司和世紀金星公司之間辦理完畢轉移登記。
在案涉物權由第三人善意取得后，相關當事人可能的救濟措施有以下幾方面：首先，高雷依據與信達之間的轉讓合同對信達有要求其配合辦理不動產轉移登記的請求權，在合同的根本目的無法達成時，高雷可依據合同向信達要求返還價款、賠償損失等。然而在不良資產流轉過程中，轉讓合同內往往會充分披露不良資產存在的瑕疵，本案中涉及的由法律文書確定的物權無法辦理登記往往也是披露的瑕疵之一，在轉讓方充分披露瑕疵并約定免責的前提下，并且標的資產往往僅為不良資產包中的一部分，受讓方能否主張返還價款或賠償損失仍有不確定性。其次，對于信達而言，作為案涉房產的所有權人，在被無權處分并由第三人善意取得后，可要求無權處分人賠償損失。
（三）法律文書確定的以物抵債的風險關注點
值得我們思考的是，如債權人通過與債務人達成以物抵債合意，但物權尚未發生變動，即抵債行為尚未完成時，債權人還持有對債務人的債權，如抵債物為不動產，在不動產辦理完畢轉移登記后原債權方才消滅。然而，在債權人通過司法程序實現以物抵債的行為中，生效法律文書已發生了物權變動的效力，即原債權以通過以物抵債而消滅，此時如物權在辦理登記手續時存在障礙，會影響對該物權的處分行為。如抵債物因無權處分被第三人善意取得，那么實際所有權人能夠主張的是向無權處分人請求損害賠償的權利。
因此在根據法律文書確定的以物抵債項目中，應注意以下幾方面：
首先，在實際情況允許下，及時辦理不動產轉移登記，確保在公示層面為不動產合法權利人，一方面避免他人無權處分，另一方面確?？梢皂樌幏植粍赢a；
其次，在確實無法自行辦理不動產轉移登記的情形下，應當要求法院執行人員向登記機關發送協助執行文件或其它相關文件，盡可能在行政機關登記層面使不動產登記存在一定瑕疵，避免第三人善意取得；
第三，在對外轉讓抵債資產時，充分披露可能存在的瑕疵，尤其在不良資產包轉讓過程中，應明確約定免責條款。
浙公網安備?33010202000630號 
