“與房地產土豪做朋友”，商業銀行顯然也是有所圖的。
從價格與資產質量的“性價比”來看，對公業務中的開發貸確實頗為誘人；而個人業務中的按揭貸款雖然定價偏低，但是對于資金成本較低的銀行來說，以量補價還是一個劃算的買賣。
記者注意到，8%(利率上浮30%左右)是很多民營上市房企去年在銀行貸款付出的融資成本（幾乎與普通的小微貸款利率持平），如果是未上市的二線房企，其貸款成本肯定還要略高；從銀行的財務數據來看，開發貸的不良貸款率整體仍保持比較低的水平。
四大行不良開發貸合計172億元
2014年年報顯示，中國銀行去年年底的房地產業不良貸款為21.49億元，占比為2.15%，不良貸款率由2013年的0.57%下降至0.46%；工商銀行去年年底的房地產業不良貸款為37.13億元，不良貸款率由2013年的0.87%下降至0.84%；建設銀行去年年底的房地產業不良貸款為57.37億元，不良貸款率由2013年的0.76%上升至1.1%；農業銀行去年年底的房地產業不良貸款為55.8億元，不良貸款率由2013年的0.66%上升至0.96%。
綜合上述數據可以發現，四大行合計的對公房地產行業貸款中，不良貸款合計171.79億元，相對于四大行合計24079億元的開發貸規模來說，不良貸款率約為0.71%。
具體的資產質量方面，四家銀行兩升兩降。不過從細節來看，不良貸款率上升的勢頭相對更為明顯，這也或許是國有大行主動收縮開發貸的重要原因之一。
不過，去年開發貸激增的股份制銀行方面，資產質量還是比較穩定的。興業銀行截至去年年底的開發貸仍保持“零不良”的記錄，而開發貸占比最高（超過13%）的民生銀行，此類業務的不良貸款占比僅為2.3%。
從價格來看，開發貸的性價比確實比較高。記者查閱多家上市房企年報發現，民營企業的銀行融資成本要高出很多。上市房企榮豐控股的2014年年報顯示，該公司去年多筆貸款的利率都是在基準利率基礎上上浮30%，實際利率接近8%；而大型房企金地集團的借款利率上限也達到了8%。
事實上，即便是上浮30%的利率，也不是所有房企都能獲得的。對于二、三線房企來說，價格翻倍并非聳人聽聞。資金中介李女士（化名）去年下半年以來一直在尋找房企融資的項目。她曾對暗訪的記者表示，“全國一、二、三線城市的大型房地產開發項目，項目四證齊全 ，房地產公司具有二級以上資質，就可以協助辦理某國有大行的開發貸，45天放款，且為基準利率”。不過，銀行會在放款前一次性扣款15%，而其所在的中介也要收取兩個百分點的中介費。記者計算發現，客戶如果貸款一年，其對應的資金實際成本超過25%；即便按照上限進行三年期貸款，借款人的年化資金成本也達到了13.5%。
住房按揭貸款逼近“價格倒掛”邊緣
對于涉房貸款中的個人按揭貸款，銀行在定價上則比較“手下留情”，去年年末更是響應監管號召和迎合市場需求實施優惠利率。
從資產質量來看，按揭貸款還是比較可控的。例如，中國銀行2014年年報顯示，住房抵押業務產生不良貸款50.45億元，占比為5.06%，不良貸款率保持0.35%未變。
對于絕大多數商業銀行來說，房貸業務中住房個人按揭的不良貸款率一直以來遠低于信用卡貸款、個人經營類貸款等其他種類的個貸業務。再加上不高于70%的抵押率的保證，即使按揭貸款出現違約并進入不良貸款，商業銀行發生實際損失的概率還是比較低的。
此外，也有銀行啟動了隱性的名單制管理，個人申請住房按揭時購買的樓盤甚至也成為了銀行放貸與否的關鍵。一家城商行有關人士對記者表示，該行盡量與大型開發商的品牌地產項目進行合作發放個人貸款，對于一些風險較高的項目則會要求提高首付比例甚至拒貸。
不過，目前商業銀行優惠后的按揭利率往往不足6%，對于銀行而言，利率空間確實十分有限。
融360調查結果顯示，今年4月份，北京、上海、深圳、廣州、蘇州等熱點城市首套房平均利率明顯下降，受此影響，全國首套房平均利率在3月份的基礎上繼續下行，由5.76%下調至5.74%。這也是全國首套房平均利率自2014年6月以來的第10次下調。
另一方面，銀行發行理財產品（也是銀行吸納資金的重要途徑）的預期收益率大多超過5%，部分中小銀行理財產品的收益率甚至超過6%。也就是說，銀行的住房按揭貸款利率已經逼近“倒掛”邊緣。
不過，從體量上來看，上市銀行按揭貸款的增速保持在20%以上，這對于銀行“以量補價”無疑是一個比較好的契機。另外，部分銀行在設定房貸利率時，對于貢獻度較高的客戶給與較高優惠，而貢獻度的背后往往與銀行攬儲或代銷相關。
“在目前存款成本較高、增長失速的背景下，銀行將貸款與存款掛鉤，可以緩解一部分壓力，雖然銀監會要求禁止存貸掛鉤，但是這種通過綜合貢獻度給客戶打分再決定優惠力度的擦邊球處于灰色地帶，沒有被明令禁止”，業內人士表示。
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